Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości zurbanizowanych w warunkach niepewności i ocena jej wiarygodności

Przedmiotem rozprawy jest określanie wartości nieruchomości w warunkach niepewności. Istota proponowanego modelu sytuacji decyzyjnej polega na jednoczesnym wykorzystaniu dwóch dwuosobowych gier strategicznych o sumie zerowej.

Prezentacja modelu została poprzedzona szerokim omówieniem źródeł i przesłanek niepewności posiadających podłoże w specyfice rynku nieruchomości, a istotnie w jego nieefektywności informacyjnej. Skutkami tej niepewności w procesie określania wartości są niemożliwość jednoznacznego pomiaru wag cech rynkowych i nieznajomość wiarygodności cen transakcyjnych nieruchomości.

Rozwiązaniem modelu są cechy trafnych strategii mieszanych (konfiguracje wag cech i wiarygodności cen transakcyjnych nieruchomości), z których użyciem można określić osiągalny zakres wartości nieruchomości jako przedział ograniczony dwoma tzw.

punktami siodłowymi odzwierciedlającymi stany równowagi. Ze względu na dbałość o aplikacyjny wymiar zaproponowanej metodyki w procesie modelowania wykorzystano narzędzie użytkowane w praktyce określania wartości nieruchomości w przypadku, gdy baza nieruchomości podobnych jest drobna, tj.

metodę porównywania nieruchomości parami. Model poddano weryfikacji merytorycznej (w celu oceny wiarygodności rozwiązań w warunkach niepewności), wykorzystując zarówno klasyczną analizę starannościową, jak i narzędzia symulacyjne.

Prezentowana metodyka stanowi naturalne uzupełnienie analiz dokonywanych w warunkach pewności i ryzyka, a także nielicznych dokonywanych w warunkach niepewności, a pod względem możliwości aplikacyjnych – wpisuje się w bieżące tendencje do wypracowania metod umożliwiających akceptowalny, jednorodny i użyteczny sposób uwzględnienia niepewności w procesach określania wartości nieruchomości.

Rozprawa jest adresowana do uczestników cyklu inwestycyjnego, a wyjątkowo do inwestorów analizujących efektywność inwestycji i oceniających ryzyko inwestycyjne.